案情介绍

    2007年5月28日，土地收储中心与拍卖公司签订委托拍卖合同一份，该合同约定，土地收储中心将6宗土地（含05号地）委托拍卖公司依法拍卖，委托合同的第五条（佣金、费用及其支付方式、期限）的空白处被用斜线划掉了。土地收储中心发布的市国有土地使用权（挂牌）文件显示“......（九）根据《中华人民共和国拍卖法》等有关规定，买受人应向本单位（土地收储中心）支付成交价款的百分之二作为佣金，主要用于拍卖前的土地勘测、交通、资料、宣传、公告公示、拍卖会场场地布置等费用，成交后一周内，买受人一次性付清，如没有按时付清，按违约处理；......”。2007年6月27日，市国土资源局下发禹国土资200765号文件，文件名为《市国土资源局关于对拍卖公司所得佣金的规定》，该文件规定“一、拍卖佣金为国有土地使用权拍卖总成交价款的2%。......三、拍卖公司在国有土地使用权拍卖活动结束后的实际所得按以下比例计算：......（3）拍卖成交价款在6000万元以上的，拍卖公司实际所得为税后佣金的10%—15%。......”

2007年5月30日，土地收储中心分别在许昌日报、中国国土资源报等媒体上发布国有土地使用权公开出让公告，并在拍卖前对拍卖土地进行了勘测、估价。2007年6月29日，在土地收储中心工作人员的主持下，由拍卖公司的工作人员担任拍卖师，对包括05号地在内的6宗土地进行拍卖，福州房地产公司等三家竞买人参加竞拍，05号地最终被福州房地产公司以2.49亿元竞得。当日，拍卖公司与福州房地产公司签订了拍卖成交确认书，该拍卖成交确认书中记载“佣金2%，498万元”。

拍卖后，因福州房地产公司和土地收储中心均未向拍卖公司支付05号地块的拍卖佣金，拍卖公司将二者诉至法院，请求按照成交价的2%支付佣金。 

思考问题 

    1.拍卖佣金应当如何约定？

    2.本次拍卖的拍卖佣金应当如何解决？

分析点评

拍卖佣金是拍卖活动中，拍卖人向委托人和买受人收取的中介服务费。通常将拍卖成交情况下拍卖人向委托人和买受人收取的费用称为佣金，将拍卖未成交情况下，拍卖人向委托人收取的费用称为合理费用。拍卖企业作为中介机构，为委托人出卖物品及竞买人竞购拍卖标的提供一系列的服务，所以，委托人和买受人应当向拍卖人所付出的劳动支付一定的报酬。拍卖佣金即为委托人和买受人向拍卖人支付的服务报酬。

国际上拍卖佣金的惯例是拍卖人可以向委托人和买受人双向收取，而且佣金的收取事宜通常由当事人自由约定。我国《拍卖法》在制定过程中借鉴了国外通行的惯例，同时考虑到我国拍卖业刚刚恢复时的主要业务是指定公物拍卖这一现实状况，在拍卖佣金收取问题上，确立了富有中国特色的原则。一是以双方收取为原则，以单位收取为例外。拍卖法明确规定，拍卖企业可以向委托人和买受人双方收取佣金。《拍卖法》第56条第1款规定：“委托人、买受人可以与拍卖人约定佣金的比例。”在确立了双方收取佣金原则的同时，考虑到我国指定公务拍卖的特殊性，拍卖法又将指定公物拍卖实行向买受人单项收取佣金作为了一种例外的规定。《拍卖法》第57条第一款规定：“拍卖本法第9条规定的物品成交的，拍卖人可以向买受人收取不超过拍卖成交价5%的佣金。收取佣金的比例按照同拍卖成交价成反比的原则确定。”《拍卖法》第9条规定的物品包括：国家行政机关依法没收的物品，冲抵税款、罚款的物品和其他物品，由人民法院依法没收的物品，冲抵罚金、罚款的物品以及无法返还的追回物品。此外，2005年1月1日起施行的《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》中也对拍卖人向买受人收取拍卖佣金做出了明确规定。二是以当事人约定为原则，法律规定为补充。拍卖佣金的收取以当事人之间自愿约定为主，拍卖法规定，委托人、买受人可以与拍卖人约定佣金的比例。当事人协商一致的，就按照约定来收取佣金；当事人协商不成或者对拍卖佣金比例未作约定的，拍卖企业在法律规定的幅度内收取佣金。拍卖法规定佣金比例由拍卖人、委托人、买受人自行协商约定。委托人、买受人与拍卖人对佣金比例未作约定，拍卖成交的，拍卖人可以向委托人、买受人各收取不超过拍卖成交价5%的佣金。收取佣金的比例按照同拍卖成交价成反比的原则确定。拍卖未成交的，拍卖人可以向委托人收取约定的费用；未作约定的，可以向委托人收取为拍卖支出的合理费用。关于拍卖佣金的具体结算方法，由拍卖当事人自行协商确定。通常情况下。拍卖成交的，当买受人支付价款后，按约定拍卖人从价款中扣除委托人应付的佣金后，其余款项按照委托拍卖合同的约定付给委托人。拍卖成交后，买受人除支付成交价款外，还须按照有关约定，向拍卖人支付拍卖佣金，即买受人应付拍卖师落槌价，加约定佣金，在家其他应付的费用。

拍卖佣金是拍卖合同的重要内容。但是在本案中，却出现了委托合同中将佣金空白处划掉的现象，这一做法相当于没有约定佣金。不能不说这是拍卖公司在该合同中存在着不应有的失误。因此在法院审理拍卖公司主张佣金权利的过程中必定要参考其他相关因素。本案经过了市中级人民法院的一审和省高级人民法院的二审。二级法院在审理过程中，就不得不参考了其他因素，并做出了不利于拍卖公司的判决。拍卖人也不得不因为自己没有明确约定拍卖佣金的具体计算方式，承受了不应有的损失。一审法院认为，拍卖佣金的数额要考虑国有土地挂牌拍卖的特殊性，因此应该按照市国有土地使用权拍卖（挂牌）文件的规定计算，即“买受人应向土地收储中心支付成交价款的百分之二作为佣金，……市国土资源局2007656号文件规定，拍卖成交价款在6000万元以上的，拍卖公司实际所得为税后佣金的10%-15%……有鉴于此，从公平角度出发，在文件规定的10%-15%的比例中取其中间值，按12.5%对日信拍卖公司的拍卖佣金予以确定，即2.49亿元×2%×12..5%，62.25万元。”二审法院在审理后，维持了一审判决的结果。